融资渠道收紧阻碍房企"钱途" 高房价能否降温

日前，中国基金业协会通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于北京、上海等16个房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

也就是说，在这16个热点城市，计划通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。

房子回归居住属性 融资渠道收紧能否稳房价

2016年底中央定调房地产属性，指出房子是用来住的，不是用来炒的。有业内人士指出，此次房企融资渠道再收紧，也正是为了让房子回归居住属性。

本次文件内容覆盖16城市，分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都，基本覆盖了全国房地产市场最热的城市，这些城市也是进行调控、稳房价稳楼市首当其冲的城市。

从这16城房价情况来看，相关数据显示，2016年合肥房价涨幅为48.4%，位居全国首位，厦门、南京房价年度涨幅分别为45.5%、42%位列第二位和第三位。此外，无锡、深圳、杭州、上海这几个城市房价年度涨幅也超过3成。而随着这一文件的出台，想要通过私募资管类产品融资并用来投资普通住宅项目，这条路已经行不通了。

当然，对于此次文件的出台能否有效抑制这些城市的房价，从一方面来看，房企融资渠道受限，会促使房企加速销售，回笼资金，未来这些热门城市房源供给会更充足；而另一方面，在这些城市当中，住宅用地的供给原本就有限，且在这些城市拿地的多为资金实力雄厚的大房企，所以有业内人士判断，这一政策的影响会有，但并不会太大。

前有狼后有虎 中小房企布局热门城市成“奢望”

此次4号文件的下发，可以说是对收紧融资渠道的加码。其实在2016年，房企融资渠道就不断受到限制。去年8月，证监会明令禁止房企通过再融资的途径拿地，地方也相继出台政策，对房企拿地的资金加以限制。也就是说，4号文件又堵死了一条房企融资的通道，且不再仅仅限于拿地，开发过程中的资金流动、项目并购等都受到影响。

有业内人士分析，这一文件的下发对大房企来说影响不大，毕竟大房企融资能力大、渠道多，银行对大房企的贷款也更为宽松。而反观中小房企，未来的开发之路似乎更难走了。在地价攀升的情况下，中小房企“布局热点城市”的道路本已艰辛，而此次又被堵死一条融资渠道，在高房价城市投资房地产项目或将成为奢望。此外，尽管仅16个热点城市融资受限，但在楼市发展较弱的二线城市以及三四线城市，高企的库存也注定这些城市不能成为中小房企更好的选择。